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代銷基本介紹
什麼是代銷？
代銷，簡單來說就是建商找來的專業銷售與行銷團隊，因為建商最擅長的是蓋房子，不一定懂得怎麼把房子推廣出去，這時候代銷就會進場，負責規劃銷售流程、設計廣告、建立接待中心，甚至幫建商做市場調查，找出產品最合適的定位。對建商來說，代銷像是合作夥伴，把專案交給專業的人去處理，能讓房子更快找到買家；而對購屋者來說，代銷就是第一個接觸到的窗口，會陪著走完賞屋到成交的流程。
代銷與房仲、仲介的差異
很多人會把代銷和房仲搞混，其實兩者差別很大，房仲或仲介多半負責「二手屋」交易，角色像是橋樑，把屋主和買方連結起來；而代銷主要專注在「新建案」銷售，從預售到成屋，整個過程都是代銷團隊在執行，代銷不只是單純賣房，還需要做品牌包裝、活動規劃，甚至會把生活體驗帶進銷售，讓買房不只是交易，而是有溫度的過程。
| 分類 | 代銷 | 房仲／仲介 |
|---|---|---|
| 主要業務 | 負責新建案的整體銷售與行銷 | 以二手屋、中古屋買賣為主 |
| 合作對象 | 建商、開發商 | 屋主（賣方）與買方 |
| 工作範圍 | 市場調研、廣告企劃、樣品屋、接待中心、簽約與交屋 | 提供物件資訊、帶看、議價、協助簽約 |
| 收費方式 | 建商支付服務費或分潤，與買方無直接佣金關係 | 向成交雙方收取仲介費（依成交金額比例） |
| 角色定位 | 建案的專案銷售團隊，兼具行銷與服務 | 買賣雙方的中介橋樑，重點在媒合交易 |
代銷工作內容 4 大流程
代銷的工作不只是單純「賣房子」，而是一連串完整的流程，從一開始的市場研究，到建案包裝、接待銷售，甚至後續交屋與服務，每一個步驟都需要專業與細心。
前期規劃與市場調研（定位、競品、價格帶）
在專案一開始，代銷公司要先了解市場現況，包含區域人口組成、購屋族群需求、附近競爭建案的價格與規格，並據此幫建案找到正確定位，例如在桃園，重劃區常是主戰場，坪數規劃與價格帶就必須符合首購族或換屋族的期待。
了解人口結構與購屋族群
分析競品與價格帶
幫建案找出市場定位
行銷企劃與品牌包裝（廣告、活動、命名）
有了定位，下一步就是行銷包裝，代銷會替建案取一個容易記住的名字，設計廣告文案與形象，規劃開案活動，並透過線上與線下渠道增加曝光度，桃園的建案競爭激烈，這部分更是決勝關鍵。
建案命名與形象設計
廣告文案與行銷渠道規劃
活動與宣傳手法安排
現場銷售與看屋接待（接待中心、樣品屋、銷售人員）
行銷把客戶吸引過來後，就要靠現場的銷售團隊接手，代銷會設置接待中心與樣品屋，安排專業人員帶看，並詳細說明格局、價格、付款方式等細節，好的代銷會讓賞屋過程輕鬆、不施壓，讓購屋者能更自然地做決定。
設置接待中心與樣品屋
銷售人員接待與帶看
解說格局、價格與付款方式
客戶簽約與交屋服務（簽約、付款、交屋、售後）
當客戶決定購買後，代銷會協助完成簽約流程，解釋付款方式、貸款細節，並在交屋前後持續跟進，有些代銷公司還會提供售後回訪或舉辦社區活動，讓服務不只是停在成交，而是延伸到入住後。
協助簽約流程與付款方式
貸款與交屋細節說明
售後服務與社區活動安排
代銷制度與經營環境
代銷要能順利推案，不只是靠行銷和銷售團隊，背後還牽涉到法規與整體市場環境，這部分雖然不像流程那麼直觀，但卻是影響代銷能否長久經營的重要基礎。
代銷公司合法許可與法規規範
在台灣，代銷公司屬於不動產代銷經紀業，需要向主管機關申請許可，並且依照規定設立公司、具備一定的專業條件，才能合法營運，這樣的制度一方面確保市場秩序，一方面也保障了消費者權益，對購屋者來說，找有合法登記的代銷公司，不只是基本保障，也是建立信任的第一步。
預售屋備查與契約透明度
除了代銷公司的資格，預售屋本身也受到政府規範，例如建案要完成備查才能對外銷售，契約條款也需要公開透明，代銷公司在推案過程中，必須確保所有資訊與流程符合法規，讓購屋者在簽約時可以清楚知道房屋的條件與權利，這樣的透明度，不僅讓客戶更有安全感，也能降低後續爭議的風險。
代銷業務的收益與成本結構
很多人對代銷的好奇點之一，就是這個行業怎麼賺錢，又需要投入哪些成本，表面上看起來代銷只是賣房子，但實際上背後有完整的收入模式與支出項目。
代銷收入來源（抽成、獎金、廣告合作）
代銷公司最主要的收入，來自建商支付的服務費或抽成，通常是一筆銷售額的一定比例，或依成交戶數計算，另外，大型代銷公司還可能透過廣告資源、異業合作等方式增加收益，部分銷售人員會有業績獎金，這也是驅動業務努力成交的重要誘因。
主要收入來源：
建商支付的專案服務費
銷售金額抽成（依成交總額一定比例）
依成交戶數計算的獎金或分潤
業務人員業績獎金
建案廣告合作收益（例如媒體或異業合作分潤）
建商額外委託的行銷、活動費用
會員經營或品牌延伸收益（如結合咖啡廳、異業平台等模式）
主要成本：廣告、人力、樣品屋與行政管理
代銷公司要經營一個案子，投入的成本相當高，從廣告行銷到接待中心與樣品屋的設置，都是大筆支出，再加上人員薪資、教育訓練，以及日常行政管理，成本往往占了很大比例。這也是為什麼代銷公司必須精準操作，如果銷售狀況不如預期，很容易陷入虧損。
主要成本來源：
廣告投放（電視、網路、社群、看板、DM 等）
行銷活動支出（開案活動、體驗活動、促銷企劃）
接待中心與樣品屋建置、維護費用
人員薪資（銷售團隊、行銷企劃、行政後勤）
員工教育訓練與獎勵制度
行政營運成本（租金、水電、管理費等）
系統與數據管理成本（CRM、客戶資料庫、報表系統）
售後服務與客戶關係經營支出（活動回饋、售後聯繫）
桃園房產代銷的在地特色與挑戰
桃園這幾年因為人口移入多、交通建設快速推進，加上重劃區持續釋出新案，讓房市熱度一直維持在高點，對代銷公司來說，桃園是一個充滿機會但也充滿挑戰的市場。
桃園房市特點（人口成長、重劃區、交通建設）
桃園的人口持續增加，帶來了龐大的購屋需求，特別是首購族與雙北移居族群，再加上青埔、中路、小檜溪等重劃區的推案量大，讓市場供給相當充足，另一方面，桃園的交通優勢明顯，除了機場捷運，還有正在建設中的捷運綠線，讓這裡的居住與投資價值都受到關注，這些條件，使桃園成為代銷公司布局的重點區域。
桃園代銷常見挑戰（競爭激烈、政策與貸款環境）
雖然市場需求強，但桃園的競爭非常激烈，建案彼此之間價格、坪數、機能相差不大，要如何在眾多案子中脫穎而出，是代銷公司必須思考的課題，此外，房市政策與貸款環境也會直接影響銷售速度，例如利率上升或限貸措施，都可能讓買氣減弱，對桃園房產代銷來說，除了專業行銷外，如何調整策略、保持彈性，才有機會在市場中站穩腳步。
如何挑選適合的代銷公司？
市面上的代銷公司不少，但並不是每一家都適合自己，要找到可靠的合作對象，不只是看名氣，更要從合法性、經驗、行銷能力到售後服務多方面去評估。
確認合法性與經驗背景
這部分要看代銷公司是否有不動產代銷經紀業的合法證照與登記，也要查代銷公司合作過哪些建案，有沒有做過桃園地區案子，或類似重劃區的案子，經驗豐富、有過好案子的公司通常流程比較穩，遇到狀況也比較能應變。
行銷能力與曝光策略評估
看看代銷公司在行銷這部分做得怎麼樣：它們的廣告手法、活動企劃、網路社群操作、樣品屋與實體接待中心是否做得像樣、有吸引力，也要了解他們是否有做過受眾調查／市場分析，用數據了解潛在買家喜好，這樣在桃園房產代銷中特別重要。
透明度與合約細節檢視
包括建案是否備查、契約內容是否清楚、是否有隱藏費用（如管理費、維護費用等）、付款方式是否合理，以及代銷公司的資訊是否公開（過往客戶評價、實績、案例圖片或現場看屋照片等），這些讓買家比較安心，也讓你在挑代銷公司的時候比較不會踩雷。
客戶服務與售後能力觀察
不只是成交那一刻，代銷公司是否能服務到交屋後、住進去之後的那些細節（像是保固、社區活動、住戶回訪等），在桃園這種案子多、住戶也多樣的地方，有好的售後服務能讓信任感好多，觀察他們是否有會員經營制度、是否願意延伸服務往入住之後方向走。
推薦桃園房產代銷公司案例
代銷公司的實力，往往決定了一個建案能不能被市場看見，在桃園，除了傳統大型代銷之外，也有一些走出自己風格的公司，其中謙心建築行銷就是一個很有代表性的案例。
謙心建築行銷的品牌理念與起源
謙心建築行銷的創辦人出身於房地產業，長期累積實務經驗後，希望能把代銷不只是做成一門生意，而是轉換成「生活體驗」，因此，謙心提出「用一杯咖啡，開啟建築銷售的新模式」的理念，讓看房不再只是硬邦邦的銷售，而是帶著人情味的互動。
生活化體驗行銷模式
他們最大的特色，就是結合了「萃99 Caffee」這樣的咖啡廳品牌，把賞屋和日常生活連結起來，消費者不只是在看房子，而是在一個舒適空間裡喝咖啡、聊天，逐步建立信任感，這種做法讓代銷不再只靠話術，而是透過生活化的互動，自然把建案推廣出去。
售後服務與會員經營
謙心建築行銷也很重視「成交之後」的服務，他們會安排售後回訪，舉辦各種社區活動，例如親子 DIY、運動比賽、節慶活動，讓客戶感覺買房不是結束，而是新的開始，甚至還設立了「生活秘書長」的角色，協助購屋者從簽約到交屋，甚至入住後的社區經營，形成一個長期陪伴的服務。
為什麼謙心建築行銷值得推薦？
在桃園房市競爭激烈的情況下，謙心建築行銷的差異化策略顯得特別突出，他們把「生活」和「代銷」結合，讓買房過程更有人情味，也更容易讓客戶建立信任感。對想在桃園購屋的人來說，這樣的代銷公司不只是銷售單位，更像是一個懂得經營關係、願意陪伴的夥伴。
常見問答 Q&A
代銷的工作大致可以分成四個主要階段：市場調研與定位、行銷包裝、現場銷售以及簽約與交屋服務，每個步驟都環環相扣，缺一不可。
桃園的房市因為重劃區多、交通建設快，加上人口持續移入，推案量與競爭程度都特別高，這讓桃園房產代銷更需要做出差異化，不管是在價格帶的掌握、活動企劃，還是客戶體驗上，都要更靈活。
收入多來自建商支付的服務費或抽成，另外還會有廣告合作或異業分潤。對業務人員而言，業績獎金是很重要的收入來源。
購屋者要確認代銷公司是否合法登記，並且留意預售屋是否完成備查。遇到合約或付款方式，一定要看清楚條款，避免後續爭議。
除了基本的銷售技巧之外，代銷還需要良好的溝通力與抗壓性。因為市場競爭大，懂得解讀消費者需求、快速反應，也是一個代銷業務能否長久的重要關鍵。