想賣房，你會找誰幫忙？是把一切交給建商合作的房屋代銷？還是委託街口熟悉的房仲？又或者，你想挑戰看看自己一手搞定？賣房的方式其實有三種，各有優缺點，不只差在流程誰跑、錢誰收，更差在你的時間、風險承擔與對市場的熟悉度。本篇將從流程、費用、風險三大重點，一次比清楚「房屋代銷 vs 房仲 vs 自行買賣房屋流程」的實際差異，幫你選出最適合自己的方式，不怕被話術牽著走，也不會在該省的地方錯花錢。

三種賣房方式差別是什麼？

現在賣房有三種常見方式：房屋代銷、房仲、自行買賣，很多人以為這三種可以任意選擇，但其實背後角色不同、操作邏輯也差很多，先搞懂它們的根本差異，才不會誤用、踩雷。

雖然房屋代銷是建商才會用的服務，但了解它的模式能幫助你更清楚專業團隊是怎麼賣房的，也讓你更有依據去比較房仲值不值得花、自己賣又會遇到什麼坑。

以下幫你簡單釐清這三種方式的定位與用途：

房屋代銷

• 通常由建商委託，主要負責整體建案的行銷與銷售

• 專業度高、規模大，一般個人屋主無法直接使用

• 適合需要大量曝光與集中銷售的預售／新成屋案

房仲

• 一般屋主最常使用的賣房方式

• 由仲介公司協助刊登、帶看、議價、簽約等完整流程

• 適合想節省時間、不想自己跑流程的屋主

自行買賣

• 完全由屋主自行處理賣房的每一個步驟

• 從刊登廣告、接電話、帶看、簽約到過戶全部親力親為

• 適合熟悉流程、有時間、想省下仲介費的人

房屋代銷是什麼？

建商找的專業賣房團隊

房屋代銷是建商專門用來推廣新建案的團隊，負責從行銷企劃、廣告包裝到現場接待與成交控管，和房仲不同，他們不是賣一間房，而是操作整個案子，你在預售屋接待中心遇到的銷售人員，多半就是代銷公司派駐。他們從建案一開始就介入，參與命名、設計廣告、規劃樣品屋，並制定完整銷售策略，確保案場來客穩定、成交率達標。

代銷公司須顧及的內容面向可以簡單區分成對建商、對消費者：

一般人不能直接找代銷賣房

需要特別注意的是，房屋代銷是建商才會委託的服務模式，一般屋主無法自行聯絡代銷公司幫忙賣房。如果你是想賣一間中古屋或自住成屋，該找的是房仲或考慮自行出售。

目前業界最常見的代銷合作模式是「包銷」，也就是由代銷公司全面承攬建案的行銷與銷售工作，從接待中心搭建、樣品屋規劃、房屋模型設計，到線上線下廣告操作，全部由代銷團隊一手包辦。這類型的合作風險高、責任重，但利潤也最高，佣金抽成大多落在5%左右。

除了包銷之外，也有「純企劃」、「包櫃」等接案方式，服務內容較為單純，通常只負責現場接待或部分行銷規劃，抽成也會相對較低。不同模式對代銷公司而言風險差異極大，也影響整體操作彈性與成本配置。

總之，房屋代銷是建商主導的整合行銷體系，不屬於個人賣房的選項，但理解他們的運作邏輯，有助於你判斷建案背後的行銷策略，或思考未來如果投入開發，該如何與代銷公司合作。

2022 全台代銷接案類型統計

2025 代銷公司推薦

隨著2025 年房市趨穩，對建商來說，選對代銷公司就等於搶得銷售先機。以下是表現突出的幾間代銷團隊：

1. 海悅廣告：老字號業界龍頭，操作經驗豐富，無論豪宅或大案都能快速成交。

2. 甲山林廣告：策略靈活、執行力強，擅長整合市場數據與廣告操作。

3. 新聯陽機構：高單價建案操作專家，專業度與效率並重。

4. 謙心建築：結合建築設計、品牌策略與行銷整合的創新團隊，強調差異化操作與長期價值，近年來深受建商信賴，是新案打造品牌與銷售成效的優質選擇。

房仲是什麼？

房仲，全名為「房地產仲介」，是專門協助買賣雙方進行不動產交易的中介人員。他們負責媒合房屋買賣、租賃、估價、市場分析及交易流程的協助，包含帶看房屋、提供行情建議、協助簽約及辦理產權過戶等。透過專業知識與經驗，房仲能讓買賣雙方在繁複的流程中更順利完成交易，並有效降低交易糾紛的風險。

最常見的一對一賣房幫手

房仲，也就是不動產仲介，是一般屋主最常使用的賣房方式。他們不像代銷只處理建案，而是幫屋主個別賣房、幫買家找物件的專業媒合者。從刊登物件、安排帶看、談價格、協助簽約、稅務建議到過戶流程，房仲幾乎全程都能幫你打理。

不管你想賣的是公寓、透天還是預售轉售，只要是單一物件，就可以找房仲協助。房仲會將房子刊登在平台上（如591、實價登錄、內部資料庫），並透過經驗與話術協助推進成交。

費用清楚，但記得選對人

房仲的收費模式相對透明，一般為成交價的2%～6%佣金，實際比例則依照區域行情與雙方協議而定。有時是賣方出佣，有時是買賣雙方各負擔一半，記得在簽委託合約前談清楚抽成比例與服務內容。

值得注意的是，房仲的服務品質落差不小，從大型連鎖品牌到社區型在地經營，每位仲介的專業度、溝通方式與處理效率都不同。建議選擇有經驗、配合度高、能替你設身處地著想的仲介，不只賣得快，過程也更省心。

總結房仲的工作，對買賣雙方的工作流程簡單的列點分析供讀者參考：

自行買賣是什麼？

自行買賣是指不透過房仲或第三方仲介，由屋主與買方直接洽談並完成房屋買賣交易的方式。這種方式省去了仲介費用，雙方可以自由協商價格與條件，但也必須自行處理看屋安排、合約簽署、產權調查、稅費計算及過戶等繁瑣流程。若缺乏專業知識，容易忽略法律或程序細節，增加交易風險，因此常建議在必要時諮詢專業人士協助。

全程自己來，省錢但也更忙

自行買賣指的是屋主不透過房仲或代銷，從頭到尾親自處理所有賣房流程。包含拍照、撰寫物件資訊、上架平台（如591）、接聽買方電話、安排看屋、現場解說、議價協調，後續還要處理簽約、稅務與過戶流程。

這種方式的好處是可以節省仲介費，整筆成交價都落在自己手上。尤其對有經驗的賣方、或有認識的買家來說，自售是成本最低的賣房方式。

風險與責任都得自己扛

不過自行賣房也意味著所有風險、責任、判斷都沒有第三方幫你把關，如果合約條文不清、金流沒規劃、稅務沒報對，都可能衍生法律問題或金錢損失。

這種方式較適合對流程有基本了解、有時間親力親為、或是已有潛在買家的情況下使用，否則光是接電話、安排看屋與談判就可能讓你疲於奔命，還得承擔買家反悔或糾紛的風險。

自行買賣房屋流程怎麼走？

自己賣房聽起來自由又能省仲介費，確實吸引人。不過實際上，自行賣房就像是自己一手籌辦一場婚禮：要找場地（平台）、聯繫賓客（買家）、談預算（議價）、跑流程（簽約過戶），每一件事都要自己扛。雖然累，但如果你有心，也不是辦不到！

以下是自行買賣房屋流程的常見步驟與提醒：

一、決定售價與銷售條件

• 查詢內政部實價登錄、附近類似物件行情，訂出具競爭力又合理的開價
• 思考是否接受貸款買家？要不要設定底價？是否能接受議價空間？
• 確認產權清楚（是否有抵押、共有、增建等爭議）

二、整理房屋環境與拍攝照片

三、刊登廣告與物件資訊

• 主要平台：591售屋網、PTT房版、臉書社團、Line群組等

• 刊登內容建議包含：

  • 房屋基本資料（坪數、樓層、屋齡、格局）

  • 生活機能（捷運、公園、學區、商圈）

  • 房屋亮點（格局方正、邊間採光佳、有裝潢等）

  • 聯絡方式與可看屋時間

• 可設計導購文案吸引注意，讓房子不只是「一間房」，而是一種生活想像

四、接聽電話與安排看屋

• 接到潛在買家來電，要有耐心回答問題並確認對方是否認真

• 安排實際看屋時，記得提前打掃與開窗通風

• 若擔心安全，可安排親友陪同，並選擇白天時段看屋

• 看屋時避免給太多私人資訊，保持適度距離

五、議價與定金流程

• 確認買家有購屋誠意後，可進行議價

• 成交前建議簽訂「買賣意向書」或「斡旋書」，並收取定金（常見為總價的5%～10%）

• 記得開立收據，並註明雙方同意條件與付款進度

六、簽約與法律文件準備

• 建議找地政士或律師協助擬定正式「不動產買賣契約書」

• 契約內容須明確記錄：總價、付款方式、過戶時間、交屋日期、雙方違約條款

• 若有屋況說明（漏水、裝潢、設備等），建議附上「不動產說明書」作為保障

七、協助買方辦理貸款（如有）

• 若買方需要貸款，可能需要屋主協助提供權狀影本、建物資料、房屋現況照片等

• 可主動聯絡買方貸款銀行窗口，協助流程更順利

八、過戶與點交

• 雙方至地政事務所辦理產權過戶登記

• 須帶文件：權狀、身份證、印章、買賣契約書、土地增值稅等資料

• 建議搭配「履約保證帳戶」或第三方監管制度，確保尾款安全匯入後再過戶

九、驗屋與正式交屋

• 約定交屋日當天清點：
  • 水電瓦斯表數
  • 家具家電項目（如合約有列）
  • 門鎖、磁卡、遙控器等交接
• 雙方簽署「交屋確認書」並完成尾款結清

房屋代銷、仲介、自行買賣房屋流程差在哪？

雖然最終目標都是「把房子賣掉」，但從曝光、帶看到簽約，每一種方式的處理流程可差很大。有些方式你可以輕鬆當甩手掌櫃，有些則得像在跑馬拉松一樣全程上陣。以下幫你整理出房屋代銷、房仲、自行買賣房屋流程三種方式從頭到尾的差異，讓你一看就懂誰省事誰費工。

三方賣房流程比較表

費用怎麼算？誰比較省錢？

很多人以為找房屋代銷或房仲最貴的就是「那筆抽成」，但實際上，若你是建案賣方，代銷費用多半由建商吸收，真正會讓你掏腰包的，其實是個人賣屋時找房仲或自行處理時的「隱性成本」。房仲佣金雖然有機會議價，但包含廣告曝光、帶看、合約、過戶等全流程代辦，省下的是時間與風險；而選擇自行賣房，看似零佣金，卻可能花上攝影、廣告、法律服務等雜費，更別說拖時間就是拖機會。與其只算花多少錢，不如想清楚你想省下多少麻煩。

房屋代銷要花多少？

講到房屋代銷，很多人第一個反應就是：「聽說要抽很多對吧？」但實際上，大部分代銷費用是建商吸收，除非你是個人屋主找代銷公司幫忙賣（這種狀況比較少），否則代銷收費不會直接落在賣方口袋上。

不過，如果你找的是房仲或仲介來賣房，那就會收成交價的3%～6%佣金（有時買賣雙方各付一半），而這通常是賣屋人最有感的開銷。

除此之外，代銷或房仲通常會包辦廣告、接待、簽約、法律審查、過戶協助等一條龍服務，所以你付的費用不只是「幫你刊登而已」，而是讓你省下大量時間與麻煩的代價。

房仲怎麼收費？

房仲是多數屋主會接觸到的賣房服務，費用明確、也可以談判空間，但比例依區域與仲介公司不同會有落差。

自行賣房有什麼隱藏花費？

很多人選擇自行賣房，是為了省佣金。不過真的有省到嗎？要小心，雖然沒有仲介費，但還是會出現一堆看不見的支出，例如：

• 專業攝影費用：若請人拍照，一次$2,000～$5,000

• 廣告費：591若刊登豪宅或高級物件，會需要額外付費曝光

• 代書／地政士費：協助簽約、稅務、過戶，費用約$10,000～$20,000

• 履約保證帳戶／銀行信託：確保金流安全，部分銀行會收服務費

• 時間成本：接電話、約看屋、現場接待、處理文件……這些時間也值錢

如果你流程跑得不順、拖太久，還可能讓「沒賣掉的時間成本」變成最大的代價。

三方費用比較一覽表

風險高低怎麼看？

講到賣房風險，很多人一開始會覺得：「不就簽個約、收錢交屋嗎？」但其實，真正的危險都是藏在細節裡，而且常常是「賣完才發現出事」。這也是為什麼代銷或仲介存在的價值，不只是幫你找客戶，而是幫你擋雷。

房屋代銷常見風險（但多數可控）

找房屋代銷雖然專業，但也不是完全無風險，只是這些風險通常可被制度管住：

• 合約通常有制式版本，並由律師／地政士把關，降低條款爭議

• 金流處理多半透過履約保證帳戶，避免人跑了錢也飛了

• 若建案品質有瑕疵，還能透過代銷與建商溝通維修、退費等事宜

唯一要注意的是：若代銷強推特定付款方案或營造「限時限量壓力感」，建議多比較再下手，別被話術牽著走。

房仲協助的風險狀況

房仲是介於你與買家之間的橋樑，會協助雙方處理文件與流程，但風險也取決於房仲本身的專業與誠信。

• 大多使用標準合約，合約流程明確，可降低法律糾紛

• 有經驗的房仲會協助設定履約條款或推薦金流第三方服務（如銀行信託）

• 但若房仲素質不佳，可能發生資訊不對等、強迫簽約、偏袒某方等情況

• 記得選擇合法登記、信譽良好的仲介公司，避免「人情仲介」處理不當導致糾紛

自行賣房風險（自由背後的代價）

自己賣房看似靈活，其實風險不少，有些錯誤可能是幾十萬的學費：

• 合約條款模糊不清：常見爭議如交屋日期模糊、違約金比例過低或過高、稅務責任不清楚

• 金流沒保障：若沒申請履約保證，交屋當天買方跳票、尾款沒匯進來怎麼辦？

• 漏報稅、少繳稅：房地合一稅、契稅、土地增值稅都有時效與申報責任，錯過可能要補稅加罰鍰

• 誤信對方承諾沒白紙黑字：你說他說最後說不清，結果雙方不歡而散、還可能鬧上法院

如果你是第一次賣房，又沒法律背景，那麼自行賣房絕對不能靠「感覺對方人很好」，一切都要寫清楚、看懂合約、收據白紙黑字才算數。

三方風險比較一覽表

怎麼選？依你的情況來決定

看完上面那些流程、費用與風險比較，你可能還在想：「那我到底適合哪一種方式？」其實這就跟選旅遊行程一樣，有人喜歡跟團省事，有人愛自由行追求彈性，沒有絕對好壞，只有適不適合你現在的狀態。以下幾種常見人物設定，看看你是哪一型：

適合找房屋代銷的人

• 建案開發型：你是建商或開發商，正在銷售整體新建案，需求是整套的行銷與團隊操作

• 大規模銷售型：手上有大量單位需銷售，需要專業團隊協助控盤、控價、控成交

• 追求品牌與話術一致型：希望案場從文宣、接待、售後全流程都由一組團隊整合執行

• 建商合作慣例型：你已有穩定配合的代銷團隊，熟悉合作模式與效益評估

適合選房仲的人

• 忙碌上班族型：你沒有時間自己處理曝光、帶看、接電話，希望把麻煩流程外包給專業
• 程序不熟型：第一次賣房，不知道合約怎麼簽、稅怎麼繳，想找人一步步帶你走流程
• 穩中求快型：希望房子在合理價格內快速成交，但又不想自己花時間談價
• 需要協調中立型：擔心遇到買家難搞或價格談不攏，希望有專業仲介當緩衝與協商角色

適合自行買賣房屋的人

• 理性研究型：你喜歡自己做功課、比價格、談流程，有耐心也有規劃能力
• 對房市有經驗型：曾買賣過房子、懂流程，也知道該問誰、怎麼處理每個環節
• 想省錢到底型：仲介費用看了就痛，自認可以自己處理、也願意花時間換省下的錢
• 親友交易型：已確定買家是親友、同事，雙方互信基礎高，可透過簡單合約進行

混合模式

如果你卡在中間、又覺得兩邊都有點適合，其實也可以採用「混合模式」：

• 前期先自己嘗試看看、設定時間（如2個月）

• 若沒有效果，再考慮交給仲介／代銷處理

這樣不但可以控制成本，也有機會練習學習，對自己未來的買賣經驗也會更有信心。

常見問答 Q&A

總結

賣房可以找房屋代銷（建商用）、房仲（一般屋主常用）、也能自己來。選擇沒有絕對對錯，關鍵在於你有多少時間、經驗與風險承擔能力。但無論採用哪種方式，找對專業團隊永遠是穩定成交的關鍵。如果你是建商、開發商，想要整合行銷、快速打入市場，推薦認識謙心建築，謙心建築結合地產行銷、品牌策略與建築設計，提供創新的一站式服務，協助客戶在競爭中精準出擊、快速達標，是值得信賴的合作夥伴。